De overgang van bedrijfswaarde naar marktwaarde als norm bij vastgoedtaxaties heeft ingrijpende gevolgen voor zorginstellingen. Waar voorheen vooral werd gerekend vanuit exploitatie-inzicht, ligt de nadruk nu op een objectieve, marktconforme waardebepaling. Deze verandering komt voort uit eisen van financiers, wijzigingen in taxatierichtlijnen (EVS, RICS, NRVT), en ontwikkelingen binnen het toezicht op de sector. REvitAM kan ondersteunen door te ondersteunen in dit proces en de afstemming met de taxateur te coördineren.
Volgens REvitAM is de trend in zorgvastgoed duidelijk:
- Zorginstellingen moeten zakelijker omgaan met hun vastgoedpositie.
- Herontwikkeling en transformatie zijn aan de orde van de dag, waarbij taxaties de basis vormen voor investeringsbesluiten.
- Professionalisering van vastgoedsturing én informatiebeheer (bijv. via portefeuillebeheer) is noodzakelijk.
De juridische context voor het taxeren volgt uit onderstaande wetten en richtlijnen:
- Wet Toelating Zorginstellingen (WTZi) – verplicht vastgoedtransacties en investeringen boven een drempelwaarde vooraf te melden bij de NZa danwel het CSZ.
- Wet Marktordening Gezondheidszorg (WMG) – vraagt om transparante en doelmatige besteding van zorggelden.
- Regeling Toelating en Bekostiging – schrijft in sommige gevallen voor dat marktconforme huren en waarden moeten worden onderbouwd.
- NZa-fusietoets en investeringstoets – eisen een onderbouwde waarde bij fusies, verkoop of grootschalige investeringen.
- Financiële verantwoording (RJ 645) – vraagt bij waardering om aansluiting bij de marktwaarde als referentie.
De gevolgen hiervan voor zorginstellingen zijn:
- Niet-courant vastgoed (bijvoorbeeld verpleeghuizen met een zorgspecifieke inrichting) heeft een lagere marktwaarde dan bedrijfswaarde, wat gevolgen heeft voor de financiering.
- Nieuwbouwprojecten vereisen nu een sluitende businesscase gebaseerd op de verwachte marktwaarde ná oplevering.
- Transparantieverplichtingen richting de Raad van Toezicht, NZa en financiers nemen toe.
Aandachtspunten voor een zo soepel mogelijk taxatieproces zijn:
1. Inventariseer de informatiebehoefte;
Stel vast waarvoor het taxatierapport nodig is: financiering, verkoop, herontwikkeling of verslaglegging. Stem het doel af met juridische en financiële adviseurs.
2. Breng vastgoeddata op orde;
Zorg voor een volledig en actueel vastgoeddossier (zie: vastgoedbeheersysteem) met o.a.:
- Eigendomsinformatie en kadastrale gegevens
- Huur- en gebruiksovereenkomsten
- Gebruiksoppervlakte (BVO/NVO), bestemming en vergunningen
- MJOP’s, bouwkundige staat, duurzaamheidslabels
- Juridische beperkingen (erfpacht, gebruiksvoorwaarden)
3. Koppel aan strategisch beleid;
Maak inzichtelijk hoe het vastgoed past in de toekomstvisie: welke panden zijn kernvastgoed, welke panden vragen om een bouwkundige aanpassing en welke gaan hun strategische waarde (voor zorgverlening) verliezen? Dit is van invloed op de restwaarde en herbestemmingspotentie.
4. Hanteer de juiste waarderingsgrondslag;
Benadruk de voorkeur voor een marktwaardetaxatie op basis van ‘highest and best use’ zoals vereist door NRVT/RICS. Bijzondere uitgangspunten (zoals continuering van zorggebruik) moeten expliciet worden vermeld.
5. Betrek alle stakeholders;
- College sanering Zorginstellingen: zie richtlijnen om aan te houden
- Financier: gebruikt de marktwaarde als onderpandcriterium
- Controller / accountant: verwerkt de marktwaarde conform RJ 645
Conclusie: de verschuiving naar een marktwaardetaxatie vereist van zorginstellingen:
- Volledige en juridisch sluitende vastgoedinformatie
- Strategisch inzicht in het gebruik van het vastgoed
- Afstemming met wet- en regelgeving (NZa, WMG, RJ 645)
- Transparantie richting stakeholders en financiers
Door tijdig te investeren in informatiebeheersing, juridische onderbouwing en deskundige taxatie-opdrachten, versterkt een zorginstelling haar positie bij investeringsbeslissingen en houdt zij grip op haar vastgoedwaarde en financiële continuïteit.
Bent u op zoek naar een goed en deskundig adviesbureau om u te helpen bij alle uitdagingen met uw zorgvastgoed? Wij staan voor u klaar om te helpen.