Een zorginstelling kan ervoor kiezen om (een deel van) haar vastgoed (dat zij in eigendom heeft) onder te brengen in een afzonderlijke entiteit of fondsconstructie waarin beleggers of aandeelhouders participeren. Dit kan via meerdere manieren bereikt worden:
1. Sale & leaseback
De zorginstelling verkoopt het vastgoed aan het fonds en huurt het terug. Het fonds kan een aparte entiteit zijn waarin meerdere partijen participeren.
2. Joint venture of vastgoed-BV
De instelling brengt vastgoed onder in een gezamenlijke onderneming (bijvoorbeeld een BV), waarin ondernemers, huurders, beleggers of institutionele investeerders participeren.
3. Stichting of fonds met maatschappelijk karakter
Een extern beheerd fonds met maatschappelijke doelstelling, waarin de zorginstelling een gebruiksrecht behoudt en governance afspraken maakt over huur, onderhoud en exploitatie.
4. Portefeuillefonds voor meerdere zorginstellingen
Een schaalbare structuur waarin vastgoed van meerdere instellingen wordt samengebracht, bijvoorbeeld voor intramuraal vastgoed, extramurale woonvormen of zorghubs.
Voor en nadelen van fondsmanagement
Het plaatsen van het vastgoed in een aparte vennootschap en het eigendom en/of exploitatie te delen met een derde partij kent voor- en nadelen. Wij zetten daarvan enkele op een rij:
Voordelen
Kapitaal vrijmaken voor zorg:
De instelling kan liquiditeiten vrijmaken voor investeringen in zorgverlening, innovatie of personeelsbeleid.
Risicospreiding en professionalisering:
Beheer en exploitatie van vastgoed kunnen worden ondergebracht bij professionals met vastgoedexpertise, wat leidt tot efficiënter onderhoud en beheer (en daarom lagere exploitatiekosten).
Toegang tot aanvullende financieringsbronnen:
Een fonds met externe aandeelhouders opent deuren naar institutionele beleggers die maatschappelijk relevant willen investeren, bijvoorbeeld in toekomstbestendig zorgvastgoed (impact-fondsen)
Nadelen
Verlies van zeggenschap over vastgoed
Afhankelijk van de fondsstructuur kan de zorginstelling minder grip hebben op bijvoorbeeld huurvoorwaarden, herontwikkeling of locatiebeleid.
Afhankelijkheid van marktwerking
Beleggers kijken ook naar rendement en exit-mogelijkheden, wat kan leiden tot spanning met het langdurige karakter van zorgexploitatie of betaalbare huren.
Complexiteit en juridische structuur
Een fondsconstructie vereist heldere governance, juridische kaders, fiscale afwegingen en langdurige contractuele afspraken (bijv. huurovereenkomsten, gebruiksrechten).
Conclusie: het onderbrengen van zorgvastgoed in een fonds met externe aandeelhouders biedt zorginstellingen kansen om kapitaal vrij te maken, vastgoedrisico’s te beperken en toegang te krijgen tot professionele partners. Succesvolle toepassing vereist echter een zorgvuldige afweging van zeggenschap, continuïteit van zorg en financiële haalbaarheid. Transparante governance, juridische borging van zorgdoelen en strategische alignment met investeerders zijn cruciale randvoorwaarden om zorg en vastgoed duurzaam met elkaar te verbinden.
REvitAM heeft een business model ontwikkeld, waarin zorginstellingen kunnen participeren in een maatschappelijk fonds. Dit gaat uit een coöperatieve eigendomsstructuur, waarin ook stakeholders van de zorginstelling kunnen deelnemen. Voor meer informatie staan wij u graag te woord.
Bent u op zoek naar een goed en deskundig adviesbureau om u te helpen bij alle uitdagingen met uw zorgvastgoed? Wij staan voor u klaar om te helpen.