De normatieve huisvestingscomponent (NHC), een zegen of een gevaar?
De term zegt het al: een norm, in dit geval voor vergoeding voor (vervangende) (nieuw)bouw en de instandhouding daarvan, van veelal intramuraal zorgvastgoed. Wat onder instandhouding moet worden verstaan, daarover wordt in Nederland verschillend gedacht. Meestal komt dit neer op het planmatig onderhoud, of althans een deel ervan, en zelfs functionele aanpassingen en lekkende kranen maken daar deel vanuit, aldus het NZa (Nederlandse Zorgautoriteit).
Wat is de vertaling van de NHC-gedachte naar de praktijk?
Maar de praktijk ziet er anders uit. Dat komt omdat zorginstellingen vrij zijn in het toepassen van de NHC. Dus waaraan de ontvangen gelden exact besteed worden, hangt af van het beleid van de zorginstelling. Daarop vindt geen extern toezicht plaats, wat tot gevolg kan hebben dat de gelden aan andere -meestal belangrijkere doelen- besteed worden dan aan huisvesting.
Voor de korte termijn is dat volstrekt legitiem. Maar de gevolgen op iets langere termijn kunnen desastreus zijn, gezien de enorme wettelijke opgave om het zorgvastgoed te verduurzamen, of gewoon om te voorkomen dat wet- en regelgeving wordt overtreden. Dat het ontbreken van een “visie op vastgoed” tot gevolg kan hebben dat achterstallig onderhoud de waarde van de gebouwen én het woon- en werkplezier aantasten, kan natuurlijk nooit het doel van een zorgbestuurder zijn. Leegstand ligt dan op de loer, renovaties zijn nauwelijks meer financierbaar, verpaupering dreigt en het behoud van zorgpersoneel wordt steeds lastiger. Goedkoop wordt duurkoop.
Dit is geen grap, het is nog steeds aan de orde van de dag omdat vele onderzoeken uitwijzen dat de tekorten op de zorgexploitatie gedekt worden vanuit de marge op de NHC. Een systeemfout?
Staat de investeringscapaciteit onder druk?
Jazeker, en dat heeft te maken met de rentevergoeding. Gezien de systematiek van de NHC is de rente in dit geval gelijk aan het gemiddelde rendement op de investering, gedurende een tijdvak van 30 jaar. Recentelijk is die rentevoet aangepast, waardoor de investeringscapaciteit met 8% is afgebouwd (% kan per project variëren, afhankelijk van het relatieve aandeel van de rentevergoeding in de NHC).
Zorginstellingen die voor de vervanging óf renovatie van hun vastgoed destijds niet zijn uitgegaan van een neerwaartse aanpassing van de NHC, krijgen te maken met een forse impairment. Het is de vraag wat dit doet met hun solvabiliteit en daarmee de borging van de leningen, maar dat terzijde.
Trouwens, ook de commerciële vastgoedsector kent een benchmark, dus zo gek is het niet. Sommige beleggers hebben zich ooit ten doel gesteld om die benchmark ‘te verslaan’, om te laten zien dat ze bovengemiddeld presteren. Op de korte termijn, dat helaas wel. Maar tegelijk weten ze wel beter: een benchmark is geen doel, maar een middel.
Wat zijn de uitdagingen en kansen?
Dat inzicht gunnen wij de zorgsector ook. De NHC is géén solide basis voor een zorginstelling om sec daarop het investeringsbeleid te baseren. Het is een wel een fantastisch goede spiegel voor ieders eigen investeringsbeleid. Oftewel: zonder investeringsbeleid (op vastgoed) levert een zorginstelling zich uit aan de grillen van de markt en de beleidsregels van NZa. Hoe kundig die regels ook onderbouwd zijn, het is een normatief gemiddelde en zegt werkelijk niets (!) over de feitelijke investeringscapaciteit van een individuele zorginstelling. Het aantal zorginstellingen dat met een gezonde visie op het vastgoed én de bekostiging ervan hun portefeuilles revitaliseert neemt gelukkig iets toe.
Wat is te doen?
Revitam helpt daar graag aan mee, want er staat teveel op het spel én de uitdagingen zijn te mooi om te laten liggen. Dat doen wij volgens een kort stappenplan:
Stap 1: inventarisatie feitelijke situatie (productie, bezetting, inkomsten & uitgaven, prognoses)
Stap 2: analyseren dekkingsverschillen met NHC
Stap 3: ontwikkelen scenario’s
Stap 4: conclusie
Stap 5: advies
Rob Sprenkels 06-463.26.160
Bernd van Kooten 06-537.55.006