De verplichte marktwaardering van zorgvastgoed

Per 1 juli 2021 wordt als gevolg van de EBA-richtlijn (European Banking Authority) de marktwaarde gehanteerd voor het bepalen van de onderpandwaarde van nieuwe leningen. De volgende stap is dat vanaf 1 juli 2022 het zorgvastgoed op basis van marktwaarde zal moeten worden gewaardeerd. Dat is een grote stelselwijziging die relevant is voor zowel banken als zorginstellingen.

De impact voor zorginstellingen is als volgt samen te vatten:

Het zorgvastgoed zal moeten worden getaxeerd door een onafhankelijke gecertificeerde taxateur. De kwaliteit van die taxatie hangt (mede) af van de beschikbaarheid van vastgoedinformatie over het zorgvastgoed en zal moeten worden uitgevoerd, in overleg en afstemming met de bancaire instelling(en). Een herijking van de marktwaarde zal eens per 3 jaar moeten worden uitgevoerd. Hiermee zijn uiteraard kosten gemoeid.
De huidige waardering (meestal WOZ-waarde op basis van de zogenaamde “gecorrigeerde vervangingswaarde”) wordt vervangen door de getaxeerde marktwaarde. Dit maakt zorginstellingen meer afhankelijk voor marktontwikkelingen in de beleggingsmarkt, zowel in hoogconjunctuur als laagconjunctuur. Marktwaarden kunnen immers fluctueren.
Als de getaxeerde marktwaarde lager uitvalt dat de balanswaarde, zal dat tot een herwaardering leiden en mogelijk aanvullende (lees: strengere) leningsvoorwaarden, mede vanwege de verslechterde financiele ratio’s zoals de solvabiliteit. Deze ratio’s bewegen mee met de markt. Vanzelfsprekend is het ook mogelijk dat de getaxeerde marktwaarde hoger uitvalt dat de balanswaarde. Het is niet te verwachten dat dit in alle gevallen zal leiden tot een versoepeling van de leningsvoorwaarden.

Voor welke gebouwen -als gevolg van de toepassing van deze richtlijn- dit zal leiden tot een lagere balanswaarde, is lastig te voorspellen.

Wat is ons advies? Kort en bondig:

Breng uw vastgoed in beeld, zowel wat het eigendom als voor wat de exploitatie ervan. Wat is de leegstand? Wat is de bezettingsgraad? Voldoet het vastgoed aan de wettelijke vereisten? Beschikt u over een meerjareninvesteringsplan, of strategisch huisvestingsplan? Heb ik een MJOP en hoe betrouwbaar is mijn stuurinformatie eigenlijk? Eigenlijk zijn dit allemaal bekende vraagstukken.

Wij adviseren u om te borgen dat u kunt leunen op actuele en betrouwbare vastgoedinformatie en om de kernprocessen in control te brengen. Dit is niet moeilijk en mogelijk kunt u het zelf prima in eigen beheer regelen, maar het rubriceren en verzamelen van deze data is wél een zeer tijdrovende klus. REvitAM kan u ondersteunen bij de organisatorische inrichting hiervan. Dan heeft u er later ook plezier van.

Het selecteren van de juiste taxateur en het formuleren van de goede taxatieopdracht vraagt specialistische kennis. Een goed taxatierapport is immers de basis van de leningsovereenkomst en vergroot de kans op het aantrekken van financiële middelen tegen -voor u- gunstige voorwaarden.

REvitAM beschikt over deze kennis en zet deze graag in om u op dit punt te ondersteunen en/of ontzorgen. Graag helpen wij u ook bij de beoordeling van het concept taxatierapport, als u daarvoor tijd of kennis tekort komt.

Wij adviseren u vooral om eerst even de tijd te nemen om deze wijziging op u te laten inwerken. De herwaardering naar marktwaarde brengt nl. niet alleen risico’s met zich mee, maar biedt u ook inzicht in de toekomstbestendigheid van een locatie of een portefeuille. Dit zijn kansen, om de financiële middelen te herstructureren zodat deze op duurzame wijze (lees: langere termijn) zo optimaal kunnen worden aangewend. Graag helpen wij u daarmee.

Juni 2021